Алайда, бұл сома мегаполистегі жылжымайтын мүліктің нарықтық бағасына сәйкес емес. Күн санап өсіп жатқан баспана құны, бағдарлама жолдамасын иеленген қатысушыларға «жығылған үстіне жұдырық» болып тұр. Талап пен нарық арасындағы алшақтық қайда апарып тірейді? Caravan.kz медиа порталының тілшісі жылжымайтын мүлік нарығындағы өзгерістерге шолу жасайды.
Жастар қиналып жүр
«Алматы жастары» бағдарламасы бойынша биыл 1194 өтінім мақұлданған екен. Алайда, оның әзірге тек 627-сі бойынша несие рәсімделген. Яғни баспана алуға мүмкіндік алған жастардың едәуір бөлігі әлі күнге дейін пәтер мәселесін шеше алмай жүр.
Бағдарлама бойынша берілетін ең жоғары несие көлемі – 20 млн теңге. Алайда бұл сома Алматыдағы қазіргі жылжымайтын мүлік бағасымен салыстырғанда жеткілікті ме деген сұрақ туындайды. Себебі баспана бағасы жыл сайын өсіп келеді, ал жас мамандардың табысы оған ілесе алмай отыр.
Бағдарлама операторы – «Отбасы банк». Банк өкілдерінің түсіндіруінше, несие көлемін жергілікті әкімдік белгілейді. Қала бюджеті бір жыл бұрын бекітілетіндіктен, сол кезде есептелген нарықтық жағдай негізге алынады. Сондықтан бекітілген сома жыл соңына дейін өзгермейді.
Банк сондай-ақ бағдарлама пәтердің толық құнын емес, берілетін қарыз көлемін шектейтінін атап өтті. Яғни 20 млн теңгеге жетпейтін үйді таңдауға болады, ал қымбатырақ баспанаға тоқталған жағдайда бағдарламаға қатысушы айырмасын өз қаражаты есебінен жаба алады.
Мәселе де осында. Жас адамның тұрақты табысы болғанымен, 20 млн теңге мен Алматыдағы нақты пәтер бағасының арасындағы бірнеше миллион теңгелік айырманы бірден табуы оңай емес. Нәтижесінде жеңілдетілген ипотекаға жолдама алған адамның өзі нарық алдында қайтадан таңдау жасауға мәжбүр: арзанырақ әрі шеткері аудандағы пәтерді іздеу немесе жетпейтін соманы жинау.
Сарапшылардың пікірінше, мұндай жағдайда мемлекеттік бағдарламаның негізгі мақсатына қайта қарау қажет.
«Отбасы банкімен келіссөздер жүргізген едік, оларға лимитті көбейту керек екенін ұсындық. Себебі қазір Алматы, Астана және Шымкент қалаларындағы тұрғын үй бағасын қарайтын болсақ, бір шаршы метрдің құны жыл басынан бері шамамен 15%-ға өскен», – дейді құрылыс саласның сарапшысы Диляра Сейітнұрова.
Жастар үшін баспана қалада қалып, жұмыс істеу, отбасын құру және болашақ жоспарларын қалыптастыруға мүмкіндік беретін негізгі факторлардың бірі. Сондықтан мемлекеттік қолдау мен нарықтағы нақты баға арасындағы алшақтық ұлғайған сайын мұндай бағдарламалардың тиімділігі де төмендеуі мүмкін.
Алматыдағы жағдай Қазақстанның тұрғын үй нарығындағы жалпы үрдістің бір бөлігі ғана. Тамыз айында баспана бағасы ел бойынша айтарлықтай өзгермегенімен, жалдау ақысы күрт өсті.
Алматыдағы пәтер қымбат, Астанада баға одан әрі өсіп келеді
Тамызда екінші нарықтағы пәтерлердің орташа бағасы бір айда небәрі 0,1%-ға төмендеді. Ал жыл басынан бері пәтерлердің бағасы 2%-ға, бір жыл ішінде 6%-ға өскен.
Бұл ретте Алматы мен Астанадағы жағдай бір-біріне ұқсамайды. Жыл басынан бері елордада тұрғын үй 5,3%-ға қымбаттаса, Алматыда керісінше 1,4%-ға арзандаған. Бір жылдық көрсеткіште айырмашылық одан да үлкен: Астанада баға 13,5%-ға өссе, Алматыдағы өсім небәрі 1,9% болған.
Соған қарамастан, ең қымбат қайталама тұрғын үй әлі де Алматыда. Мұнда бір шаршы метрдің орташа бағасы 793 630 теңгеге жетеді. Астанада бұл көрсеткіш – 602 443 теңге, Шымкентте – 473 235 теңге.
Ең қолжетімді баспана Қызылорда, Ақтөбе және Тараз қалаларында тіркелді. Бұл өңірлерде бір шаршы метрдің бағасы шамамен 260–320 мың теңге аралығында.
Жалдау да арзандаған жоқ
Баспана сатып алуға мүмкіндігі жетпегендер үшін жалдамалы пәтер де барған сайын қымбаттап барады.
Тамызда Қазақстанда пәтер жалдау ақысы бір айдың ішінде 10–13%-ға өскен. Әсіресе екі бөлмелі пәтерлердің бағасы қатты көтеріліп, орта есеппен 13%-ға қымбаттаған. Өсім таңдалған 19 қаланың барлығында тіркелген.
Астана мен Алматыдағы жалдау ақысы да бір-біріне жақындай түсті. Бір бөлмелі пәтер елордада орта есеппен 250 мың теңге, Алматыда 230 мың теңге тұрады. Ал екі бөлмелі пәтердің орташа бағасы екі қалада да 350 мың теңге, үш бөлмелі пәтер шамамен 500 мың теңге.
Өңірлерде де баға айтарлықтай өскен. Павлодарда бір бөлмелі пәтер жалдау құны шамамен 29%-ға, Көкшетауда үш бөлмелі пәтер 30%-ға қымбаттаған. Қарағандыда бір және үш бөлмелі пәтерлердің бағасы шамамен 20–22%-ға өсті.
Жалдау ақысы төмендеген жалғыз қала – Қонаев. Мұнда бір бөлмелі пәтердің бағасы 10 мың теңгеге арзандап, орташа есеппен 140 мың теңге болды.
Жастар үшін ипотеканың тағы бір мүмкіндігі – «Ұмай»
Тұрғын үй мәселесімен бетпе-бет келгендер үшін тамызда маңызды жаңалық шықты. Екі жылдық үзілістен кейін «Ұмай» ипотекалық бағдарламасы қайта іске қосылды.
Бағдарлама жұмыс істейтін әйелдерге арналған. Оның аясында 2016 жылдан бері пайдалануға берілген дайын тұрғын үйді де, салынып жатқан баспананы да сатып алуға болады.
Негізгі шарттары:
- мөлшерлеме – 14,8%-дан бастап;
- жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі – 16,3–16,8%;
- бастапқы жарна – өңірлерде 15%-дан, Алматы мен Астанада 20%-дан;
- ең жоғары несие сомасы – 50 млн теңге;
- қарыз алушының табысы – 1,25 млн теңгеге дейін.
Алайда мұнда да маңызды талап бар: бастапқы жарна міндетті түрде өз қаражаты есебінен төленуі керек. «Отбасы банкіндегі» жинақтарды, соның ішінде зейнетақы қаражатын бастапқы жарна ретінде пайдалануға болмайды.
Бағдарламаға бөлінген алғашқы 9 млрд теңге бір күнде игерілген. Жалпы «Ұмайға» 45 млрд теңге қарастырылған.
Үйді міндетті сақтандыру
Қазақстанда тұрғын үйді міндетті сақтандыру мәселесі қайтадан талқыланып жатыр. Ұсынылып отырған жүйе жер сілкінісі, су тасқыны және орман өрті сияқты төтенше жағдайлардан келген залалды өтеуді көздейді.
Алдын ала талқыланып жатқан нұсқа бойынша жыл сайынғы сақтандыру жарнасы өңір мен тәуекел деңгейіне қарай 1000–20 000 теңге аралығында болуы мүмкін. Төтенше жағдай болған жағдайда төлем жарна көлемінің 500 есесіне дейін жетуі ықтимал.
Заң жобасын жыл соңына дейін талқылауға шығару жоспарланып отыр.
Жылжымайтын мүлік иелері декларацияға назар аударуы керек
Тұрғын үйге қатысты тағы бір маңызды мәселе – декларация тапсыру мерзімі.
2025 жыл үшін 270.00 нысанындағы декларацияны 15 қыркүйекке дейін тапсыру қажет. Бұл талап, атап айтқанда, жылжымайтын мүлікті сатып, одан табыс алғандарға, құны 78,6 млн теңгеден асатын мүлік сатып алғандарға және шетелде мүлкі немесе басқа активтері бар азаматтарға қатысты.
Егер декларация нәтижесінде салық есептелсе, оны 25 қыркүйекке дейін төлеу керек.
Ал жай ғана Қазақстанда пәтердің болуы декларация тапсыруға автоматты түрде міндеттемейді.
Тұрғын үй кезегіндегі азаматтарға да жаңа талаптар енгізілді
Тұрғын үйге мұқтаж азаматтарды есепке қою тәртібінде де өзгерістер бар. Енді адамның меншігінде пәтердің 50%-ы немесе одан көп үлесі болса, оны тұрғын үй кезегіне қоюға болмайды. Кезекке тұру үшін үлес 50%-дан төмен болуы тиіс.
Сонымен қатар отбасы құрамына енгізілетін адамдардың тізімі кеңейді. Өтініш беруші ата-анасын, ата-әжесін және немерелерін отбасы мүшесі ретінде қоса алады. Бұл кей жағдайда берілетін тұрғын үйдің көлеміне әсер етеді.
Тұрғын үйдегі бөлмелер санына қатысты да нормалар белгіленді: ерлі-зайыптыларға бір бөлме, бір жыныстағы екі отбасы мүшесіне бір бөлме, ал әр жыныстағы отбасы мүшелеріне бөлек бөлме қарастырылады.
Егер белгілі бір квота бойынша тұрғын үй алуға ниет білдірушілер болмаса, ол баспана басқа кезекте тұрған азаматтарға беріледі. Ал ауылдық жерлерде тұрғын үйді бөлу автоматты түрде емес, азаматтардың өтініштері негізінде жүргізіледі.
Астанада тіркеуге де шектеу қойылды
Елордада тұрғын үй аумағына байланысты тіркеу нормасы енгізілді: бір адамға кемінде 15 шаршы метр есептеледі. Мысалы, ауданы 60 шаршы метр пәтерге төрт адамнан артық тіркеуге болмайды.
Алайда пәтер иесінің отбасы мүшелері мен жақын туыстарына бұл талап қолданылмайды. Олар тұрғын үйдің ауданына қарамастан тіркеле алады.
Бұл норма әсіресе пәтерін жалға беретін немесе таныстарына уақытша тіркеу жасайтын азаматтар үшін маңызды. Осындай шектеуді Алматыда да енгізу мәселесі талқыланып жатыр.
Алматыда үй маңындағы тұраққа абонемент берілмек
Алматыда көппәтерлі тұрғын үйлердің тұрғындары коммуналдық тұрақтарда көлігін тегін қоюға мүмкіндік алады. Ол үшін үйден 500 метр радиустағы тұрақтарға бір жылдық абонемент рәсімдеуге болады.
Мұндай мүмкіндік пәтер иелеріне ғана емес, тұрғын үйді жалға алып отырған азаматтарға да беріледі.
Ал аулаға шлагбаум орнатқысы келетіндер үшін де жаңа талаптар бар. Егер жер телімі ортақ пайдалануда болса, аудан әкімдігінің келісімі қажет. Ал аула үйдің ортақ мүлкіне жатса, шлагбаум орнату үшін тұрғындардың кемінде үштен екісінің келісімі керек.
Қандай жағдайда да жедел жәрдем, өрт сөндіру және авариялық қызмет көліктері үшін тәулік бойы еркін жол қалуы тиіс.