Толығырақ Caravan.kz медиа порталының тілшісі жалғастырады.
«Тұрғын үй бағасы мәңгі өсе бермейді»
Миноритарлық акционерлер қауымдастығының басқарушы кеңесінің төрағасы Ерқанат Әбеннің айтуынша, тұрғын үй бағасының үздіксіз өсу кезеңі аяқталуға жақын. Яғни, алдағы бір-екі жылда нарық біртіндеп салқындап, құрылыс компаниялары бұрынғыдай жоғары табысқа жұмыс істей алмайды. Осы ретте сарапшы ұзақ уақыт бойы Қытайдың жылжымайтын мүлік нарығын зерттегенін алға тартып, еліміздің бүгінгі күйі белгілі бір деңгейде Қытай нарығында болған Evergrande дағдарысына ұқсайтынын атап өтті.
"Қытайдағы жағдайды зерттей келе, ең басты ұқсастықты байқадым. Ол жақта да тұрғын үй нарығы ешқашан құлдырамайды деген сенім болды. Инвесторлар жаппай құрылысқа ақша құйды, компаниялар тоқтаусыз қарыз алып, жаңа жобаларды бастап отырды. Қазақстанда да дәл осындай белгілер байқалды. Экономиканың көлемі маңызды емес, бастысы нарықтың құрылымы. Экономикалық заңдылық барлық елде бірдей», – дейді Ерқанат Әбен.
Оның айтуынша, сұраныс үнемі өседі деген сенім құрылыс компанияларын шамадан тыс кеңеюге итермелейді.
Мемлекеттік бағдарламалар кімге тиімді болды?
Ерқанат Әбен тұрғын үйді қолжетімді ету мақсатында іске қосылған мемлекеттік бағдарламалар күткен нәтижені бермеді деп есептейді. Оның пікірінше, жеңілдетілген ипотекалар мен зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігі тұрғын үйді арзандатудың орнына, керісінше, бағаның күрт көтерілуіне әсер етті.
«Аталған бағдарламалардың негізгі пайдасын халық емес, құрылыс компаниялары көрді. Нарыққа көп ақша келді, сұраныс артты, ал соның артынан баға да шарықтады. Салдарынан баспана бұрынғыдан да қолжетімсіз болып кетті», – дейді сарапшы.
Нарықты не тежеп тұр?
Сарапшы қазіргі таңда тұрғын үй нарығына бірнеше фактор әсер етіп отырғанын айтады.
Біріншіден, базалық мөлшерлеменің жоғары болуы ипотеканы да, құрылыс компаниялары үшін несиені де қымбаттатты.
Екіншіден, халықтың нақты табысы төмендеп, төлем қабілеті әлсіреп келеді. Себебі адам ең алдымен күнделікті қажеттілігін ойлайды. Табысы азайған кезде пәтер сатып алуды да кейінге қалдырады. Сондықтан сұраныс азайып жатыр.
Үшіншіден, тұрғын үйге инвестиция ретінде қарайтындардың көзқарасы өзгеруде. Бұрын адамдар бірнеше пәтер сатып алып, оның бағасы міндетті түрде өседі деп сенетін. Қазір жағдай өзгеріп жатыр. Баға төмендей бастаған кезде инвестиция үшін алған пәтерлерін сатуға тырысатындар көбейеді.
Депозит неге тиімді?
Ерқанат Әбеннің айтуынша, қазіргі жағдайда тұрғын үйді жалға беруден түсетін табыс депозиттің кірістілігінен төмен. Мысалы, құны 100 млн теңге болатын пәтерді жалға берген адам жылына шамамен 5-6 пайыз пайда көреді. Ал бұл табыс инфляцияны толық өтей алмайды. Одан бөлек жөндеуге кететін шығындар, бос тұрған кезеңдер мен амортизация деген де бар.
«Егер сол ақшаны депозитке салсаңыз, бүгінгі мөлшерлемемен табыстылығы әлдеқайда жоғары. Сондықтан қазір депозит тиімдірек», – дейді ол.
Баға қалай өзгереді?
Сарапшының болжамына сүйенсек, тұрғын үй бағасы бір күнде немесе бір айда құлдырамайды. Нарық әзірге ақырындап салқындап жатыр.
«Баға ай сайын 1-2 пайызға төмендеп отыруы мүмкін. Егер ірі құрылыс компаниялары қарыздарын өтеуде қиындықтарға тап болса, онда үлкен жеңілдіктер мен бұрын болмаған акцияларды көруіміз мүмкін», – дейді ол.
Оның сөзінше, кейбір құрылыс компаниялары алдағы уақытта облигациялар бойынша ірі төлемдер жасауға тиіс. Сондықтан қолма-қол ақша тарту үшін олар бағасын төмендетуге мәжбүр болуы ықтимал.
Сондай-ақ, ресми статистикаларға сүйенсек, тұрғын үй бағасы өсіп келеді. Алайда нақты мәмілелерде жағдай өзгеше.
«Хабарландырудағы баға бір басқа, нақты сатылатын баға басқа. Қазір сатушылармен келіссеңіз, бірнеше миллион теңгеге дейін саудаласуға болады. Сонымен бірге, кейбір пәтерлер айлар бойы сатылмай тұрады. Кейін оның бағасы қайта-қайта төмендетіліп жатады. Бұл сұраныстың әлсірегенінің белгісі», – дейді ол.
Құрылыс компанияларын не күтіп тұр?
Сарапшының пікірінше, алдағы кезең құрылыс компаниялары үшін оңай болмайды.
«Қазір құрылыс компанияларының басты мақсаты дайын тұрғын үйлерді өткізу. Себебі олардың қарыздық міндеттемелері бар. Кейбір компаниялар үшін бұл өте ауыр кезең болуы мүмкін», – дейді Ерқанат Әбен.
Оның пікірінше, қаржы тапшылығы салдарынан бірқатар тұрғын үй кешендерінің құрылысы кешігуі мүмкін. Ал кейбір аяқталмаған жобаларды нарықтағы қаржылық мүмкіндігі жоғары компаниялар сатып алып, құрылысын аяқтауы ықтимал.
Жаңа мемлекеттік бағдарламалар нарықты құтқара ала ма?
Сарапшы құрылыс компаниялары мемлекеттен қолдау сұрауы мүмкін екенін жоққа шығармайды. Бірақ оның пікірінше, қазіргі экономикалық жағдайда бұрынғыдай ауқымды қолдау көрсету қиын.
«Мемлекет бұрынғыдай миллиардтаған қаржы құйып, нарықты сақтап қала алмайды. Оның үстіне өткен тәжірибе мұндай бағдарламалардың тұрғын үйді арзандатпайтынын көрсетті», - дейді ол.
Қазір үй сатып алған дұрыс па?
Сарапшы бұл сұрақтың жауабы әр адамның жағдайына байланысты екенін айтады. Егер тұрғын үй өмірлік қажеттілік болса және отбасы жалдамалы пәтерде тұрып жатса, онда сатып алуды кейінге қалдырмауға болады. Бірақ қазіргі нарықта міндетті түрде саудаласу керек.
«Қазір сатып алушының уақыты. Жеңілдік сұрауға мүмкіндік бар. Ал егер тұрғын үйді инвестиция ретінде сатып алғыңыз келсе, мен өзім біраз күтер едім. Себебі қазіргі тренд төмен бағытта қалыптасып келеді», – дейді сарапшы.
Сарапшының болжамын қорытындылайтын болсақ, алдағы бір-екі жылда тұрғын үй нарығында бағаның қарқынды өсуіне негіз болатын факторлар байқалмайды. Сондықтан сатып алушыларға асығыс шешім қабылдамай, нарықтағы өзгерістерді мұқият бақылаған жөн.