2026 жылы тұрғын үй нарығын не күтіп тұр? Сарапшы пікірі
Жаңа жыл алдындағы қарбалас пен пәтерге деген сұраныстың күрт артуына үкіметтің жуырда қабылдаған шешімі себеп болды. 2026 жылдың 1 қаңтарынан бастап құрылыс компаниялары қосылған құн салығын (ҚҚС) — 16% мөлшерінде төлеуге міндеттелмек. Осы өзгеріс күшіне енбей жатып, жүздеген қазақстандықтар құрылыс компанияларының сату орталықтарына барып, 2025 жылдың бағасымен пәтер сатып алуға асығуда.
Ал жаңа жылдан кейін жаңадан салынған үйлердегі пәтер бағасы қалай өзгереді? 16% ҚҚС жылжымайтын мүлік нарығына қалай әсер етеді?
Caravan.kz медиа порталының тілшісі осы сұрақтарды Қазақстан риэлторларының Біріккен өзін-өзі реттейтін қауымдастығы (ОСАРК) президентінің кеңесшісі, жылжымайтын мүлік саласының тәжірибелі сарапшысы Нина Лукьяненкоға қойып көрді.
2026: жылжымайтын мүлік нарығы үшін өтпелі кезең
Сарапшының айтуынша, 2026 жыл тұрғын үйдің бағасы күрт өсетін жыл емес. Керісінше, бұл — нарықтың өз ішінде қайта құрылатын, ойыншылардың стратегиясы өзгеретін, сұраныс пен ұсыныс жаңа деңгейде қалыптасатын уақыт болады.
«2026 жыл – бағаның секіру кезеңі емес, нарықтың қайта түзілу жылы. Мен бағаның қатты емес, бірақ бағытталған, таңдамалы өзгерісін күтемін», – дейді Лукьяненко.
Оның пікірінше, алдағы жылы нарықта бірден бірнеше жаңа үрдіс қалыптасуы мүмкін, себебі ҚҚС енгізілуі құрылыс компанияларының шығындарын көбейтеді, ал бұл — бағаға ықпал етпей қоймайды. Алайда өсім барлық объектіге бірдей әсер етпейді: кейбір санаттағы тұрғын үйлерде баға тұрақты болып қалуы да мүмкін.
Сарапшы: 2026 жылы нарықта таңдамалы өсім болады
Сарапшының айтуынша:
- ликвидті жобаларда баға өсе береді,
- орта сегментте стагнация күтіледі,
- құны шектен тыс көтерілген объектілерде баға түзетіледі.
«Нарық барған сайын рационалды болып келеді: сатып алушылар пәтердің өзін-өзі ақтауын есептейді, көп сұрақ қояды, таңдауын ойланып жасайды. Ымырасыз, эмоциямен сатып алу кезеңі артта қалды», — дейді Лукьяненко.
2026 жылы жаңадан салынған үйлердің бағасы қандай болады?
Сарапшының айтуынша, жаңа құрылыстардағы бағаға бірнеше фактор бірдей әсер етеді:
- құрылыс материалдарының қымбаттауы,
- застройщиктердің салық жүктемесінің артуы,
- қарыз қаражатының қымбаттауы,
- құрылыс саласындағы ашық, түсінікті схемаларға көшу.
Алайда, осының барлығы бағаның бірде өсуіне алып келмейді.
«Бағада нүктелік, белгілі бір жобаларға ғана қатысты өсім болуы мүмкін. Маңыздысы — сатып алушы қазір бұрынғыдан да талғампаз. Бағаны тек беделі мықты, құрылысы жылдам, тапсыру моделі түсінікті ірі компаниялар ғана көтере алады. Әлсіз застройщиктер керісінше, сатылымды жоғалтпау үшін бағаны ұстап тұрады немесе төмендетеді», — дейді сарапшы.
16% ҚҚС енгізілуі үй салушыларға қалай әсер етеді?
Үй салушылар үшін жаңа міндет — 16% ҚҚС төлеу — сөзсіз баға саясатына ықпал етеді. Бірақ сарапшылар бағаның бір сәтте күрт өседі деп күтпейді.
«Нарық бүкіл ҚҚС-ты бірден сатып алушыға ысырып тастай алмайды. Сондықтан әсері әртүрлі болады:
- бір бөлігі бағаны 5–8% шамасында көтереді;
- бір бөлігі табыстылығын азайтып, бағаны бұрынғы деңгейде қалдырады;
- әлсіз компаниялар жеңілдіктермен сатып алушы үшін күресуге мәжбүр болады.
Негізгі тренд — ірі ойыншылардың күшеюі. Бизнес-моделі айқын, сату шарттары ашық застройщиктер ұтады. Нарық кәсібиленіп, құрылымы беки түседі», — дейді ОСАРК президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненко.
