Бұл туралы Caravan.kz медиа порталы tengrinews.kz-ке сілтеме жасап хабарлайды.
TengriHOME тілшісі құрылыс және жылжымайтын мүлік саласы сарапшысынан қазіргі жағдайда қателеспеу үшін қалай дұрыс әрекет ету керек екенін сұрап біліп, бүгінде тұрғын үйді жалға алу ипотекаға қарағанда расында тиімді ме деген сұраққа жауап іздеді.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы күрделі кезең
2026 жылы жылжымайтын мүлік нарығында күрделі кезең өтіп жатыр, дейді сарапшы Диляра Сейітнұрова. 2023–2024 жылдармен салыстырғанда несие алу шарттары айтарлықтай қиындаған: нарықта арзан өтімділік жоқ, бағдарламалар бойынша лимиттер қатаң, ал бәсекелестік жоғары.
Тұрғын үй сатып алу туралы салмақты шешім қабылдау үшін қазіргі макроэкономикалық жағдайды түсініп, жеке қаржылық мүмкіндікті бағалау қажет.
«2025 жылдың аяғымен салыстырғанда қаңтарда тұрғын үй сатылымы шамамен екі есе төмендегеніне қарамастан, қазір баға баяу өсіп келеді», — дейді Qazaq Expert Club құрылыс және жылжымайтын мүлік саласының сарапшысы Диляра Сейітнұрова.
Сарапшының айтуынша, бүгінде Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы тек мемлекеттік бағдарламалар арқылы берілетін жеңілдетілген ипотеканың арқасында сақталып тұр. Оның мәліметінше, барлық рәсімделетін ипотеканың 70 пайызына дейін «Отбасы банкі» ұсынатын жеңілдетілген несиелер. Екінші деңгейлі банктердегі классикалық ипотеканың үлесі мәмілелердің 10 пайызынан аспайды.
«Мұндай жағдай бірнеше негізгі факторға байланысты қалыптасты: 2026 жылдың 6 наурызынан бастап Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі 18 пайыз деңгейінде қалды, инфляция 12 пайыздан жоғары деңгейде тұрақты сақталып келеді, сондай-ақ ҚҚС енгізудің салдары әсер етіп жатыр. Бұдан бөлек, ипотекалар бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шегін төмендету мемлекет тарапынан 2026 жылдың шілдесіне дейін кейінге қалдырылып, әзірге 25 пайыз деңгейіне дейін сақталып тұр», — дейді маман.
Тұрғын үй бағасы неге өсіп жатыр?
Сарапшының айтуынша, сұраныс төмендегеніне қарамастан, былтыр пәтер бағасы айтарлықтай өсті. Жаңа үйлер орта есеппен 17 пайыз, ал екінші нарықтағы тұрғын үйлер 13,6 пайыз қымбаттаған.
Ең жоғары өсім елдің екі ірі қаласында — Алматы мен Астанада байқалды. Алматыда жаңа үйлердің бағасы 23,6 пайыз, ал елордада 18,1 пайыз артқан.
«Бағаның өсуі инфляцияға, құрылыс материалдарының қымбаттауына және кадр тапшылығына байланысты құрылыстың өзіндік құнының негізді түрде қымбаттауымен түсіндіріледі. Бағаның төмендеуін күтудің қажеті жоқ. Керісінше, жыл аяғына дейін әрі қарай өседі деп болжанып отыр. Бұл ретте, нарықта зейнетақы жинағын жаппай алу кезінде болғандай алыпсатарлық жоқ», — дейді сарапшы.
Сейітнұрованың айтуынша, 2026 жылдың 1 шілдесінен бастап күшіне енетін Қазақстанның жаңа Құрылыс кодексі де құрылыс құнына қосымша қысым түсіреді.
Ипотека мөлшерлемесі төмендемейді
Сарапшының айтуынша, 2026 жылы ипотекалық несиелер айтарлықтай арзандай қоймайды.
«Ұлттық банк базалық мөлшерлемені кем дегенде жылдың екінші жартысына дейін жоғары деңгейде ұстап тұруды жоспарлап отыр. Оның әрі қарай өсу қаупі жоқ, мөлшерлеме тұрақты жоғары деңгейде бекіді», — дейді Диляра Сейітнұрова.
Сарапшының пікірінше, жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуін күту — уақыт жоғалту.
«Шаршы метрдің инфляциясы кез келген ықтимал пайданы толық жояды. «Отбасы банкіндегі» депозитте қаражат жинап, мақсатты мемлекеттік бағдарламаларға қатысу үшін қажетті шекке жетуді жоспарласаңыз ғана күтудің негізі бар», — дейді ол.
Жалға алу немесе ипотека: қайсы тиімді?
Қазіргі жағдайда пәтерді жалға алу ипотекаға қарағанда тиімді деген пікір бар. Сейітнұрованың айтуынша, бұл пікірдің жөні бар, бірақ ескеретін тұстары да жоқ емес: көп нәрсе сізге қолжетімді мөлшерлемеге байланысты.
«18 пайыздан жоғары нарықтық ипотека болса, тұрғын үйді жалға алған тиімді. Қазіргі уақытта ипотека бойынша ай сайынғы төлем ұқсас пәтердің жалдау құнынан 1,5–2 есе жоғары. 10–15 жыл ішінде банкке артық төлем үш пәтердің бағасына тең болуы мүмкін», — дейді сарапшы.
Ал 9 пайызға дейін жеңілдетілген ипотека болса, жағдай басқаша болады.
«Бұл жағдайда ай сайынғы төлем жалдау шығынымен шамалас болады, бұл ретте актив бағасы бекітіліп, ол сіздің меншігіңізге өтеді».
Сондай-ақ сарапшы пәтерді кейін жалға беру үшін ипотекаға алмауға кеңес береді. Егер бірнеше жыл бұрын мұндай тәсіл инвестицияның ең сенімді түрлерінің бірі саналса, қазір жағдай айтарлықтай өзгерген.
«Жалға беруден түсетін табыс қазір жылына 14–15 пайыздық мөлшерлеме ұсынатын банктік депозиттерден төмен. Сондықтан инвесторлардың көпшілігі ақшаны жылжымайтын мүлікке салғаннан гөрі депозитте сақтауды жөн көреді», — дейді маман.
Қарыз алушы үшін қаржылық қауіпсіздіктің 5 ережесі
Диляра Сейітнұрова ипотека қаржылық қателікке айналмауы үшін тәуекелді басқарудың қатаң ережелерін сақтау қажет екенін айтады.
1. Қауіпсіз бастапқы жарна
Оңтайлы бастапқы жарна — 30–40 пайыз. Ең төменгі 20 пайыз несие алуды қаржылық тұрғыдан тиімсіз етеді әрі артық төлемді барынша арттырады.
2. Қолайлы төлем
Ай сайынғы төлем отбасының жалпы таза табысының 30–40 пайызынан аспауы керек.
«Мысалы, табыс шамамен бір миллион теңге болса, төлем айына 300–400 мың теңгеден аспауы тиіс», — дейді сарапшы.
3. Ақша жинау
Несие рәсімдеуден бұрын алты айлық ипотекалық төлемдерді және отбасының негізгі ай сайынғы қажеттіліктерін жабатын қаражат жинау керек.
4. Мөлшерлеме түрі
«Тек бекітілген мөлшерлемені таңдаңыз. Елдегі қазіргі экономикалық жағдайда өзгермелі мөлшерлеме — тура сәтсіздікке апаратын жол», — деп ескертеді Сейітнұрова.
5. Жасырын шығынды есепке алу
Қарыз алушылар көбіне банк комиссиясын, міндетті сақтандыру мен әрленбеген пәтер сатып алғанда жөндеу шығындарын ескермей, салдарынан қымбат кепілсіз несие алады.
«Әрленбеген пәтер сатып алғанда жөндеу жұмыстарына қосымша несие алуға болады, бірақ ол тұрғын үй құнының 20 пайызынан аспауы тиіс», — дейді жылжымайтын мүлік сарапшысы.
Сарапшы қазіргі жағдайда ипотекалық несиені 3–5 жыл ішінде мерзімінен бұрын өтеудің нақты жоспары болмай тұрып, 20 жылға алуды негізгі қаржылық қателік деп атады.