Енді сот шешiмiнсiз баспанадан мәжбүрлеп шығаруға тыйым салынбақ. Жаңа Конституция аясында жалға алушы мен берушінің құқықтары қалай өзгереді? Caravan.kz медиа порталының тілшісі тарқатады.
1 шілдеден бастап жаңа Конституция күшіне енеді. Оған сәйкес, сот шешiмiнсiз баспанадан мәжбүрлеп шығаруға тыйым салынады. Негізі, тұрғын үйді қорғау бұрыннан бері қарастырылып келген, яғни сот шешімінсіз тартып ала алмайтын (бұрынғы 25-бап), қазір бұл норма күшейтілді. Енді тек тұрғын үйді тартып алу емес, жалға алған пәтерден де мәжбүрлеп шығаруға болмайды (28-бап).
Бұл өзгеріс жалға алу нарығында қызу талқы тудырды. Жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшылар пәтерді жалға алу қиындайтынын, себебі тәуекелдің артатынын ескертеді. Мысалы, жалға алған адам сот шешімі шыққанға дейін үйді босатудан бас тарта алады. Сол себепті мүлік иесі талапты күшейтіп, қосымша төлем сұрауы мүмкін. Нәтижесінде пәтерақы өсіп, депозит сомасы да шарықтауы ықтимал.
Жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшылардың айтуынша, жалға алушы үйден шықпаймын десе, мәселені тек сот арқылы ғана шешуге тура келеді. Салдарынан мүлік иелері талапты күшейтіп, төлем қабілеті бар адамдарға басымдық береді. Ал ақшасы аз кісілер үшін пәтер жалдау қиындайды. Тіпті депозит сомасы ұлғаюы мүмкін.
Заңгерлердің айтуынша, жалға беруші үшін негізгі қағида өзгермейді. Келісімшарт қағаз жүзінде немесе ауызша болса да, сотта дәлелдеп шығуға болады. Төлемнен қашып, тегін тұрам деп қарызданып қалмауға кеңес береді.
Жалға алушы мен жалға берушінің арасындағы шарт бар. Сол шарттағы талаптар орындалуға міндетті. Бұл мәселені алдын ала байбалам салып шешудің қажеті жоқ. Барлығы заңда нақты жазылатын болады. Яғни, келісімшартын ұсынған кәсіпкерлер мен заң бойынша ақысын уақытылы төлеп отырған отбасыларға алаңдауға негіз жоқ. Жаңа норма көбінесе мүлкін кепілге қойып, қарызын қайтара алмай қалған пәтер иелеріне қатысты қолданылады», — дейді ҚР Парламенті Мәжілісінің депутаты Үнзила Шапақ.
Сарапшылардың айтуынша, басты қауіп — кәсіби борышкерлер (үйді заңсыз иемденушілер) санының артуы. Олар төлемей тұрып, үйді босатудан бас тартуы мүмкін. Мұндай жағдайда жалға беруші бірнеше ай бойы сотқа жүгінуге мәжбүр болады, ал сол уақытта шығындар мен қарыздар жиналады.
«Норманы күшейтті, мысалы, жерді мемлекеттік қажеттілік үшін алу кезінде құқық бұзушылықтарды болдырмау үшін. Енді прокуратура, әкімдік сияқты органдар сот шешімінсіз адамды шығара алмайды. Бұл жалға алу нарығында қиындықтар тудыруы мүмкін, себебі кей жалға алушылар осылай өз позициясын күшейте алады», — дейді заңгер Бақыт Қасымбеков Krisha.kz сайтына берген сұхбатында.
Жалға берушілерге қорғанудың ең тиімді әдістері:
• Сауатты жасалған жалға алу келісімшарты;
• Келісімшарттағы талаптарды орындамағаны үшін айыппұлдар қарастыру;
• Тараптардың келісімі бойынша мүліктік кепіл.
Заңгер кеңестері:
1. Жазбаша келісімшарт жасаңыз. Бұл тараптардың құқықтары мен міндеттерін, төлем сомасы мен мерзімін, айыппұлдарды бекітеді.
2. Кешіктірілген төлем үшін айыппұл мен пайыз белгілеңіз. Мысалы, төлем кешігіп жатса, күн сайын 0,5–1% өсім төлетуге болады.
3. Құқықтар мен міндеттерді нақты көрсетіңіз. Жалға алушы келісімшартты бұзса, үйді дереу босатуға міндетті.
4. Жалға алушыны тексеріңіз. Тұрақты табысы бар ма, есепшоттары ашық па, сотталуы немесе психикалық есепте болуы бар ма — eGov арқылы тексеруге болады.
5. Кіреберіс есігіне бағдарламаланған құлып орнатыңыз. Бұзушылық кезінде құлыпты бұғаттап, залал үшін өтемақы талап етуге болады.
6. Мәселелерді кейінге қалдырмаңыз. Кез келген бұзушылықтарды дереу шешу маңызды.
Жалға алу нарығының болашағы
Нарық сарапшысының пікірінше, жалға алу нарығы керісінше тазара бастайды.
Жалға алушылардың арасында төлемді кешіктірген немесе мүлде төлемегендер әрдайым болған. Жаңа норма бойынша құқықбұзушылар саны 5–10%-дан аспайды. Олар уақытылы төлемей, пәтерде тұра берем деп ойлап қалуы мүмкін. Жоқ, ол мәселе сотқа жетіп, кейін жалға алу құнынан бөлек, сот шығындары және моральдық өтемақы төлеуге міндеттеледі. Сонымен қатар, сот орындаушылары олардың есепшоттарын бұғаттай алады», — дейді Krisha.kz жылжымайтын мүлік бөлімінің басшысы Имран Османов.
Демек, заң аясында салығын төлеп, келісімшартын ұсынған кәсіпкерлерге алаңдауға негіз жоқ. Сол шартта көрсетілген талапты сақтап, ақысын уақытылы беріп отырған отбасында да ешқандай мәселе болмайды. Себебі бұл заң көп жағдайда мүлкін кепілге қойып, қарызын қайтара алмаған пәтердің қожайындарына қатысты қолданылады.
Жаңа өзгерістер пәтерақы мен депозиттердің өсуіне әкелуі мүмкін бе? Сарапшылар айтарлықтай өсім болмайды деп болжап отыр.