Қазақстанда тұрғын үй бағасы жылдар бойы өсіп келеді деген түсінік қалыптасқан. Алайда теңгедегі бағаның өзгерісін инфляциямен, халықтың табысымен және ипотекалық нарықпен бірге қарастырғанда жағдай басқаша. Экономист тұрғын үй нарығына талдау жасап, баспана бағасының нақты динамикасын, мемлекеттік бағдарламалардың әсерін және пәтердің инвестиция ретіндегі табыстылығын түсіндірді. Caravan.kz медиа порталының тілшісі жалғастырады.
Сарапшының айтуынша, тұрғын үй мәселесі тек экономикалық емес, әлеуметтік тұрғыдан да маңызды тақырып. Себебі халықтың едәуір бөлігін жастар құрайды. Сондықтан жас отбасылардың баспанамен қамтамасыз етілуі негізгі мәселелердің бірі.
«Жас отбасының өз шаңырағы болуы, балалардың қалыпты жағдайда өсуі ек экономика мәселесі емес, әлеуметтік мәселе де», – дейді Алмас Чукин.
Үй бағасы инфляциядан жылдам өскен жоқ
Экономист өзінің талдауында тұрғын үй бағасының теңгемен өсуін инфляциядан бөлек қарауға болмайтынын айтады.
Мысалы, 2008 жылдан бері Алматыда тұрғын үйдің бір шаршы метрінің теңгедегі бағасы 2,5 есеге өскен. Алайда осы кезеңде тұтыну бағалары индексі 4,7 есеге артқан. Осылайша, инфляцияны есепке алғанда Алматыдағы бір шаршы метрдің нақты бағасы 2008 жылмен салыстырғанда 47 пайызға төмен болып шыққан.
Астанада да ұқсас үрдіс байқалады. 2014 жылдан бері тұрғын үйдің нақты бағасы 47 пайызға төмендеген. Яғни экономистің есебіне сәйкес, тұрғын үй ұзақ мерзім ішінде өздігінен инфляциядан қорғайтын актив болмаған. Теңгедегі бағаның өсуі көбіне ақшаның сатып алу қабілетінің төмендеуімен байланысты.
Тұрғын үйдің доллардағы бағасына айырбас бағамы да айтарлықтай ықпал етеді. Мәселен, 2015-2016 жылдары теңгемен есептегенде тұрғын үй бағасы айтарлықтай өзгермегенімен, доллармен есептегенде 36-39 пайызға төмендеген.
2025 жылғы қазаннан 2026 жылғы сәуірге дейін долларлық есепте Алматыдағы тұрғын үй бағасы 22 пайызға, Астанада 29 пайызға өскен. Алмас Чукин бұл өсімнің шамамен жартысынан үштен екісіне дейінгі бөлігін теңгенің нығаюымен түсіндіреді.
Табысқа шаққанда баспана қолжетімді бола түскен
Тұрғын үйдің қолжетімділігін бағалаудың тағы бір тәсілі бар, ол бағаны халықтың табысымен салыстыру.
Экономистің есебіне сәйкес, 2021 жылдың ортасынан 2025 жылдың ортасына дейін медианалық жалақы 1,8-2 есеге өскен. Осы кезеңде тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасы қалаларға қарай 36-53 пайыз аралығында артқан.
50 шаршы метрлік пәтердің құны медианалық жалақымен есептегенде Алматыда 7,8 жылдық, Астанада 5,9 жылдық, Шымкентте 6,5 жылдық табысқа тең. Осы көрсеткіш бойынша тұрғын үйдің қолжетімділігі қарастырылған кезеңдегі ең жоғары деңгейге жеткен.
Бірақ мұнда маңызды қайшылық бар. Тұрғын үйдің бағасы табысқа шаққанда қолжетімдірек болғанымен, оны ипотека арқылы сатып алу әлі де қиын.
Нарықтық мөлшерлеме шамамен 20 пайыз болған жағдайда 50 шаршы метрлік пәтер үшін ай сайынғы төлем Алматыда медианалық жалақының 128 пайызына жетеді. Астанада бұл көрсеткіш 97 пайызға жуық.
Ал 7 пайыздық жеңілдетілген ипотека кезінде ай сайынғы төлем Алматыда медианалық жалақының шамамен 58 пайызына, Астанада 44 пайызына тең.
Сондықтан тұрғын үй нарығындағы сұранысты халықтың табысынан гөрі жеңілдетілген ипотекаға және басқа да арзан қаржы көздеріне қолжетімділік көбірек айқындап отыр.
Мемлекет сұранысты ынталандырды, бірақ ұсыныс ілесе алмады
Алмас Чукин тұрғын үй саясатының бірнеше жыл бойы негізінен сұранысты ынталандыруға бағытталғанын айтады.
Мемлекет халықтың баспана сатып алу мүмкіндігін арттыру үшін жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаларды іске қосты. Нарыққа қомақты қаражат келді. Бірақ құрылыс көлемі ақша арқылы қалыптасқан сұраныс сияқты жылдам өсе алмады.
Нәтижесінде жеңілдетілген қаржының бір бөлігі тұрғын үй бағасының өсуіне әсер етті.
Сонымен бірге Қазақстанда құрылыс көлемі де айтарлықтай артты. Қазір елде жылына шамамен 20 миллион шаршы метр тұрғын үй салынады. Бұл – рекордтық көрсеткіш.
Алайда экономистің пікірінше, көп үй салу жеткіліксіз. Маңыздысы, жеткілікті көлемде және халық үшін қолжетімді баспана салу.
Зейнетақы ақшасы нарыққа шыққанда не болды?
Тұрғын үй нарығына мемлекеттік бағдарламалармен қатар зейнетақы жинақтарын пайдалануға мүмкіндік берілуі де айтарлықтай әсер етті. 2021 жылы зейнетақы жинақтарының бір бөлігін тұрғын үй сатып алуға пайдалануға рұқсат берілгеннен кейінгі 12 айда Алматыда тұрғын үй бағасы теңгемен 34 пайызға өскен. Инфляцияны есептегендегі нақты өсім 23 пайыз болды.
Астанада баға 26 пайызға, Шымкентте 23 пайызға өсті. Осы кезеңде нарықтағы тұрғын үй туралы хабарландырулар саны шамамен екі есеге азайған.
Ал 2022-2025 жылдары үш қалада тұрғын үй бағасы нақты мәнде жылына орта есеппен 6,7 пайызға төмендеген.
Сарапшының пікірінше, бұл кезең тұрғын үй нарығына үлкен көлемде қаржы шығарудың бағаға қалай әсер ететінін көрсетті. Оның бағалауынша, зейнетақы ақшасының едәуір бөлігі тұрғын үй бағасына капитализацияланып, кейін инфляцияның әсерінен өз құнын жоғалтқан.
Жеңілдетілген ипотека нарықтағы бағаны анықтап отыр
Қазақстандағы ипотекалық нарықтың құрылымы да өзгерген.
2025 жылдың алғашқы тоғыз айында «Отбасы банк» жаңа ипотеканың 67 пайызын берген. Бұл 1,72 триллион теңгенің шамамен 1,16 триллион теңгесіне тең. Ал базалық мөлшерлеме 16-18 пайыз деңгейінде тұрған кезде коммерциялық ипотеканың белсенділігі айтарлықтай төмендеген.
Осыдан тұрғын үй нарығындағы маңызды ерекшелік байқалады: нарықтағы баға барлық сатып алушының мүмкіндігімен емес, жеңілдетілген 5-7 пайыздық қаржыға қол жеткізе алатын сатып алушылардың сұранысымен де қалыптасады.
Сондықтан мемлекеттік бағдарламалардың көлемі мен шарттарындағы өзгерістер тұрғын үй нарығындағы бағаға тікелей ықпал етуі мүмкін.
Жаңа үй неге қайталама нарықтан айтарлықтай арзан емес?
Талдауда бастапқы және қайталама нарықтағы баға арақатынасы туралы да айтылған. Теориялық тұрғыдан алғанда, жаңа пәтердің едәуір бөлігі әрлеусіз берілетінін ескерсек, оның бағасы дайын пәтерден төмен болуы мүмкін. Алайда Қазақстанда жаңа үйлердің бағасы қайталама нарықтағы тұрғын үй құнына жақын.
Экономист мұны ішінара ипотекалық қаржының әсерімен байланыстырады. Сонымен қатар құрылыс материалдарының, жердің және инфрақұрылымның қымбаттауы да бастапқы нарықтағы бағаны өсіреді.
Қазір жаңа тұрғын үйдің жартысынан астамы монолитті технологиямен салынады. Мұндай құрылыс панельді үйлермен салыстырғанда қымбатырақ болуы мүмкін.
Құрылыс компанияларының шығыны да бағаға қосылады
Сарапшының пікірінше, тұрғын үйдің қолжетімділігін арттыру үшін тек сатып алушыға ақша беру жеткіліксіз. Ұсыныс жағына да жағдай жасау қажет.
Оның айтуынша, құрылыс саласында жердің, инфрақұрылымның және жұмыс күшінің құны өсіп жатыр. Бұған қоса құрылыс жобаларына әлеуметтік нысандар, абаттандыру, көгалдандыру және басқа да талаптар қойылады.
Қаржыландыру мәселесі де құрылысшылар үшін маңызды. Жоғары пайыздық мөлшерлемелер және нысандарды құрылыстың бастапқы кезеңінде сату мүмкіндіктерінің шектелуі олардың шығынын арттырады.
Бұл шығындардың барлығы түптеп келгенде тұрғын үйдің өзіндік құнына әсер етеді.
Не істеу керек?
Экономистің пікірінше, тұрғын үй саясатының негізгі бағыты сұранысты ғана емес, ұсынысты да дамытуға негізделуі керек. Ол үшін ең алдымен ескі және жаңа қалаларды дамытудың нақты мемлекеттік бағдарламасы қажет. Қалаларды жаңа аумақтар есебінен кеңейту және қолданыстағы аумақтарды тиімді әрі ақылға қонымды түрде тығыздау қатар жүргізілуі тиіс.
Жер телімдері үшін құрылыс компаниялары мен қала тұрғындары арасында дау туындамауы керек. Чукиннің пікірінше, жерді қала құрылысының бас жоспарына сәйкес әкімдік дайындап, инфрақұрылымы қарастырылған телімдерді конкурс пен аукцион арқылы ұсынуы қажет.
Әлеуметтік нысандар мен инженерлік инфрақұрылым мәселесінде мемлекеттік-жекеменшік әріптестік сияқты тетіктерді пайдалануға болады.
Экономист ауыл шаруашылығына және жеке тұрғын үй құрылысына жер бөлу мәселесін де жүйелі түрде шешуді ұсынады. Оның пікірінше, Қазақстанда жер жеткілікті, алайда оны бас жоспар мен инфрақұрылымды ескере отырып тиімді пайдалану қажет.
Пәтер сатып алу – тиімді инвестиция ма?
Тұрғын үйді инвестиция ретінде қарастыратындар үшін экономистің тағы бір маңызды есебі бар.
2017-2021 жылдары пәтер сатып алу бағасының өсуі мен таза жалдау кірісін бірге есептегенде жылдық табыс шамамен 15-16 пайыз болған. Бұл сол кезеңдегі депозиттердің 10-11 пайыздық кірістілігінен жоғары.
Ал 2022-2025 жылдары жағдай өзгерген. Экономистің есебіне сәйкес, тұрғын үй инвестициясының нақты кірістілігі нөлге жуықтап, депозиттердің 14-17 пайыздық кірістілігінен төмен болған.
Осыған байланысты 2008 жылдан бергі кезеңде пәтердің инвестициялық табыстылығы негізінен оның бағасының өсуіне емес, жалға беруден түсетін кіріске байланысты болған.
Тұрғын үй нарығын болжауға қандай көрсеткіш көмектеседі?
Экономист талдау барысында тағы бір қызықты индикаторға назар аударған. Оның пікірінше, Krisha.kz сайтындағы тұрғын үй сату туралы хабарландырулар саны нарықтағы баға динамикасын бақылауға мүмкіндік береді.
Маманның байқауынша, хабарландырулар саны азайса, бірнеше айдан кейін тұрғын үй бағасының өсуі басталуы мүмкін. Оның бағалауынша, мұндай өзгерістің әсері шамамен 3-4 айдан кейін байқалады.