Қазақстанда ипотека, пәтерді жалға алу немесе жалға беру өзекті мәселелердің бірі болып қала бермек. Себебі қолма-қол ақшаға баспана алуға көбінің мүмкіндігі бола бермейді. Бірақ ипотекаға пәтер алып, оны өзге біреулерге жалға беретіндер де жоқ емес. Бұл бизнестің бір түрі деуге болады. Ал ол қаншалықты тиімді? Заң тұрғысынан ипотекадағы пәтерді жалға беруге бола ма? Tengrinews.kz тілшісі осы сұрақтардың жауабын іздеп көрді.
Осы бизнеспен айналысып жүргендердің бірі алматылық Қуаныш пен Гүлмира ипотекаға алған пәтерін осымен екінші жыл жалға беріп жатыр екен. Ал өздері қазір Павлодарда тұрады. Айтуларынша, бұл әлдеқайда тиімді.
"2016 жылы жас отбасы ретінде мемлекеттік бағдарламамен ипотекаға Алматы орталығынан екі бөлмелі пәтер алдық. Оған дейін жалдамалы пәтерде тұрып келдік. Жұмыс бабымен сонда көшкен едік. Кейін отбасылық жағдайларға байланысты көшуге тура келді. Қобалжып қалдық, ипотеканы төлей алмай қаламыз ба деген үрей көбейді. Ипотекаға ай сайын 97 мың теңге құямыз. Ал пәтерімізді 160 мың теңгеге жалға беріп отырмыз, оның коммуналдық қызметін өздері төлейді. Оған еш араласпаймыз. Пәтерде жас отбасы тұрады", — дейді Гүлмира.
Гүлмира мұның өте тиімді екенін және таныстарының көбі дәл осылай жасайтынын айтады. Ал балалары сәл өскен соң қызметін ауыстырып, алдағы уақытта пәтеріне қайтып оралуымыз мүмкін дейді.
Заң тұрғысынан алып қарасақ, ипотека толық өтелмегенше, пәтер банк меншігі болып саналады. Бірақ "Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы" заңға сүйенсек, онда кепілдегі мүлікті жалға беруге немесе мұрагерлікке қалдыруға тыйым салынғаны жайлы айтылмаған. Дегенмен сарапшылар ипотека рәсімдеу алдында банк қойған талаптардың барлығын мұқият қарап шығуға кеңес береді.
Осы салада қызмет етіп жүрген заңгер Данияр Түймебаевтың айтуынша, ипотекада тұрған меншіктің иесі пәтерді өз мақсаттарына пайдалануға құқылы. Оған ешқашан тыйым салынбаған.
"ҚР Азаматтық кодексінің" 315-бабы бойынша ("Кепiлге салынған нәрсенi пайдалану және оған билiк ету"), қайталама нарықтан ипотекаға пәтер алған адам үшін ол мүлік автомат түрде меншігі болып саналады және ол сол меншік арқылы табыс табуға да құқылы. Ол мемлекеттік бағдарламалардың бірі бойынша алынса да, одан табыс табу құқығы барлығында бар. Ал бұл жағдайда, яғни ипотекадағы мүлік жалға берілсе жалға алушылар заң бойынша кепілде тұрған пәтерді пайдалану бойынша үнемі есеп беріп отыруы тиіс. Яғни, шарт бойынша пәтер иесінің талаптарын орындауға мүдделі. Ал егер кепілдегі пәтерді уақытша жалға беріп қана емес, басқа да мақсаттарға пайдалануға беруі үшін міндетті түрде кепілзат иесінің келісімі керек. Бұл жағдайда банктен рұқсат алуға тура келеді", — дейді сарапшы.
Ол банктердің пәтер жалдаушылардың моральдық немесе материалдық жағдайын тексермейтінін айтады. Бірақ кейде банктегілер қосымша келісім жасасуға міндеттейді екен.
Осылайша маман "ипотекаға алынған пәтерді жалға беруге үзілді-кесілді тыйым салынады" дегенді жоққа шығарып отыр. Тек банк келісімі болуы керек дейді.
"Ипотекадағы пәтерді жалға беруге тыйым салынған емес. Тек ол пәтерді кредитордың келісімінсіз басқа біреуге сыйлауға, сатуға немесе басқа пәтерге ауыстыруға тыйым салынады. Мұның барлығы "Азаматтық кодекс" пен "Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы" Заңда көрсетілген. Кейбір жағдайларда ипотека туралы келісімшартта пәтерді жалға беру мүмкіндігіне қатысты бөлек нормалар көрсетілуі мүмкін. Бірақ бұл сирек жағдайда кездеседі. Ол пункттерді алып тастауға да болады. Ол нормаларда көбіне кепіл иесінің салықтың барлық түрін төлеу міндетті екені ғана көрсетіледі", — дейді ол.
